Mua bán nhà đất bát nháo và cơ quan chức năng vào cuộc. Nắm bắt nhu cầu, tâm lý khát khao có một căn nhà của những người có thu nhập trung bình và thấp. Một số công ty phân phối và môi giới bất động sản dùng nhiều “tiểu xảo”. Nhằm thu hút khách mua đất. Dẫn đến cảnh rao bán một đằng, sản phẩm thực tế một nẻo. Nhiều hậu quả xảy ra và buộc cơ quan chức năng vào cuộc.

Kinh doanh bất động sản trong phòng chống rửa tiền và lạm phát

Đất nền khu dân cư Becamex

Dự án Kim Cương Garden

    Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

Mua bán nhà đất và những lời quảng cáo:

Mua bán nhà đất giá rẻ là nhu cầu mà tất cả khách hàng đều khao khát. Khách hàng tìm mua nhà qua các công cụ tìm kiếm. Cũng như qua các thông tin quảng cáo tràn lan trên đường. Thậm chí là hàng ngàn thông tin rao bán có thể thấy ở khắp mọi nơi.

Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

Cái mà khách hàng nhận được là những lời quảng cáo trên mây. Hình ảnh cực kỳ bắt mắt và giá cực kỳ hạt dẻ. Chỉ cần đăng một thông tin cần mua lên mạng xã hội. Mỗi ngày khách hàng sẽ nhận được vài chục đến hàng trăm tin nhắn. Và cuộc gọi để giới thiệu về các sản phẩm bất động sản.

Kết quả, giá hạt dẻ được trên tin rao, chỉ là một nửa giá môi giới đưa ra để câu khách. Giá trị thật của sản phẩm bất động sản đó có thể là gấp đôi hoặc gấp ba lần so với giá được rao.

Đưa mức giá thấp nhất để lôi kéo và xác định khách hành cần:

Sở dĩ người môi giới chỉ đưa ra mức giá rất thấp. Vì số tiền còn lại sẽ tư vấn cho khách mua vay ngân hàng. Kèm theo cam kết hỗ trợ tài chính ngân hàng, thủ tục nhanh gọn.

Ngoài chiêu thức rao bán bất động sản với giá chào ra chỉ bằng một phần ba. Một phần tư giá trị thật của tài sản. Nhiều môi giới còn lấy hình ảnh của những căn nhà đẹp. Những dự án khủng khác để quảng bá cho sản phẩm mình đang bán.

Dĩ nhiên nhà đẹp, đất đẹp giá hạt dẻ sẽ thu hút được nhiều người xem. Chỉ có khách mua là “té ngửa” khi xem nhà hoặc đất thực tế. Khác hoàn toàn so với hình ảnh lung linh như quảng cáo.

Mua bán nhà đất người làm môi giới nói gì:

Nhiều người làm môi giới nhà đất cho biết, việc rao bán các sản phẩm nhà đất với giá hạt dẻ. Nhiều tiện ích để thu hút khách hàng không còn là điều mới mẻ.

Nguyên nhân cách làm này được ưa chuộng là hiện nay ngoài việc tìm hiểu thông tin thực tế tại dự án. Khách hàng có xu hướng tiếp cận qua kênh quảng cáo để so sánh giá. Tâm lý khách hàng thăm dò, khảo sát giá nhiều vì sợ bị hớ, sợ mua lầm.

Khách hàng tìm mua nhà qua mạng, người mua có thể sẽ bị hoa mắt trước hàng trăm, thậm chí hàng ngàn thông tin rao bán. Vì vậy khách hàng có sự so sánh loại trừ những mức giá rẻ như hạt dẻ. Để tránh mất thời gian và công sức vô ích.

Khách hàng cần tìm môi giới có tâm:

“Người mua có nhu cầu nên tìm môi giới có tâm. Việc này có thể quan sát, cảm nhận khi tiếp xúc. Tìm được môi giới trung thực sẽ giúp tiết kiệm được thời gian và công sức tìm kiếm. Phí môi giới trung bình khoảng 1%/giá trị căn nhà và người bán sẽ chịu phần này”.

Không chỉ quảng cáo mập mờ, thời gian qua tại các quận ven TP.HCM, tỉnh Bình Dương, tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bình Phước. Nhiều trường hợp mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất theo hình thức viết giấy tay. Thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại. Việc này nhằm mua bán nhà đất những sản phẩm bất động sản chung giấy phép xây dựng. Chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có rất nhiều môi giới vẫn tự tin quảng cáo “bán nhà đất giá rẻ giấy tay, công chứng vi bằng”.

Mua bán nhà đất giấy tờ lập vi bằng thừa phát lại:

Vi bằng thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật. Đối với những trường hợp sản phẩm bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thì người bán vẫn bán giấy tay cho người mua và yêu cầu bên thừa phát lại lập vi bằng. Ghi nhận việc mua bán đó. Với một chiêu thức là khi có thừa phát lại lập vi bằng thì nó có giá trị như một văn bản công chứng.

Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

Những trường hợp, người môi giới hoặc đầu nậu thu gom các khoảnh đất đang có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Họ cho thực hiện thủ tục đo vẽ, hợp thửa các khu đất này lại, rồi phân lô các nền đất trong đó có hạ tầng, đường xá. Sau đó họ đem những bản vẽ trên giấy này gửi cho khách. Nhằm để dụ dỗ người dân mua đất này. Và nhờ các văn phòng thừa phát lại và lập vi bằng.

Hành vi lập vi bằng thừa phát lại tạo ra sự nhầm lẫn:

Hành vi lập vi bằng thừa phát lại là tạo ra sự nhầm lẫn cho khách hàng. Giữa việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi ngay lúc đó với ghi nhận nội dung có liên quan đến việc mua bán nhà đất.

Các đầu nậu mua bán nhà đất trái pháp luật hình thành trong tương lai. Lợi dụng lỗ hổng từ hình thức lập vi bằng thừa phát lại. Về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua bán nhà đất trái với quy định. Việc làm này khiến cho người mua nhầm tưởng. Vi bằng thừa phát lại là cơ sở pháp lý đầy đủ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Một dự án phân lô bán nền thì phải đầy đủ bốn điều kiện sau:

  • Đầu tiên là sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất ở, chứ không phải đất nông nghiệp hay đất trồng cây.
  • Thứ hai phải có giấy xác nhận được cấp phép xây dựng.
  • Thứ ba cần có biên bản bảo lãnh của ngân hàng khi bán bất động sản hình thành trong tương lai. (việc này có nghĩa là phải có nguồn hỗ trợ tài chính cho khách hàng để đảm bảo quyền và pháp lý chính xác)
  • Thứ tư nếu sản phẩm bất động sản đang làm dự án đã có thế chấp thì phải giải chấp.
  • Thứ năm nếu chưa giải chấp thì ngân hàng nhận thế chấp. Phải cho chủ đầu tư huy động vốn. Và điều này phải được công bố cho khách hàng biết.

Mua bán nhà đất trên giấy, nhà đầu tư nguy cơ mất cả chì lẫn chài:

Đặt cọc tiền tỷ để mua bán nhà đất bằng giấy ở các dự án. Nhà đầu tư vỡ lẽ dự án chỉ là trên giấy và đất mình mua là đất rừng.

Đặt cọc tiền tỷ mua bán nhà đất có nên không?

Mua bán nhà đất tại một số dự án, khách hàng bị thuyết phục bởi viễn cảnh tươi sáng của hạ tầng. Có thể đẩy giá đất tăng cao trong tương lai. Nếu khách hàng muốn xem các thủ tục pháp lý. Giấy tờ liên quan mới xuống tiền thì một môi giới mạnh miệng cam kết đây là dự án đầy tiềm năng. Chủ đầu tư uy tín và thúc đẩy ký hợp đồng cọc nhanh chóng như dùng thuật thôi miên.

Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

Một số khách hàng sau khi đi đặt cọc mới đi khảo sát thực tế mới hay dự án còn trên giấy. Hơn nữa, vị trí dự án tọa lạc hiện là đất nông nghiệp, đất cao su, đất trồng rừng… Khi biết sự thật, khách hàng tá hỏa liên hệ đòi lại tiền cọc. Thì được giải thích dự án đang trong quá trình bổ sung hồ sơ. Sẽ hoàn chỉnh pháp lý trong thời gian nhanh nhất, cơ sở hạ tầng sẽ nhanh chóng được xây dựng. Trong hợp đồng đặt cọc đã có điều khoản thanh toán tiền linh hoạt theo tiến độ. Vì vậy nếu tự ý hủy bỏ giao dịch giữa chừng khách sẽ mất tiền đặt cọc.

Nhiều khách hàng lâm cảnh tiến thoái lưỡng nan. Tự ý hủy bỏ giao dịch thì mất tiền đặt cọc, đóng tiền để theo tiếp dự án thì quá bất an.

HoREA và cơ quan chức năng nói gì?

Tháng 7/2019, HoREA ( hiệp hội bất động sản TPHCM) vừa có kiến nghị hàng loạt giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật. Đặc cọc số tiền quá lớn để mua bán nhà đất là nguy cơ đặc biệt được nhấn mạnh.

Trên thực tế, hành vi đặt cọc được giải thích trong luật dân sự. Nhằm mục đích đảm bảo giao kết trước thời điểm ký hợp đồng. Nhưng không có pháp lý đủ mạnh khi rủi ro xảy ra trong quá trình đặt cọc. Ngược lại, các quy định chuyên ngành là Luật kinh doanh Bất động sản không có quy định về “đặt cọc”. Đây là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.

Lợi dụng lỗ hổng này của pháp luật. Các đầu nậu mua bán nhà đất trái pháp luật hình thành trong tương lai. Sử dụng các hình thức đặt cọc như: đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư… Với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Những điều mà nhà đầu tư cần biết và hiểu rõ:

Ngoài những hợp đồng mua bán có giá trị cao nhất trong giao dịch bất động sản. Vẫn còn rất nhiều thoả thuận cần phải thực hiện. Một trong những giai đoạn quan trọng không nên qua loa. Đó là việc thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận cọc không đủ chặt chẽ, sẽ dẫn đến nhiều hậu quả khó lường. Tuy nhiên, phần đông khách hàng, nhà đầu tư đều ít nhận thức được đây là vấn đề gây hậu quá đáng tiếc.

Đối với dự án đất nền, thông thường các hợp đồng cọc đã có biên bản đặt cọc. Được soạn thảo cực kỳ chuyên nghiệp từ bên bán. Do đó ít xảy ra đàm phán thỏa thuận đặt cọc như mua nhà phố riêng lẻ. Có nhiều khách hàng mua và ký hợp đồng cọc vội vàng trong thời gian ngắn. Thậm chí chưa kiểm tra pháp lý cặn kẽ. Thiếu sự cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Nhiều khả năng có thể bị ép mất tiền cọc nếu bỏ giao dịch giữa chừng hoặc chôn vốn rất lâu.

Mua bán nhà đất và cơ quan chức năng vào cuộc:

Bộ Xây dựng yêu cầu thanh kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Tất cả các giao dịch mua bán nhà đất có dấu hiệu của lừa đảo. Đều phải chuyển cơ quan điều tra để làm rõ, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Đề xuất tăng thuế nơi có sốt đất chặn đứng thổi giá:

Đây là một trong những nội dung được Bộ Xây dựng nêu ra tại văn bản gửi UBND các tỉnh. Thành phố về việc tăng cường quản lý để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản.

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản thời gian gần đây. Bộ Xây dựng cho rằng tại một số địa phương xảy ra tình trạng, doanh nghiệp bất động sản vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tương tự, việc doanh nghiệp triển khai chuyển nhượng đất đai. Tiến hành quy hoạch để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trái quy định. Phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất rừng mà chưa được xét duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thực hiện quảng cáo, rao bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý… Thực trạng này gây ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Cũng như tới tình hình phát triển kinh tế – xã hội.

Bát nháo phân lô bán nền, Bộ Xây dựng vào cuộc:

Thời gian qua dù hạ tầng còn ngổn ngang. Nhưng môi giới bất động sản vẫn đua nhau hét giá đất tại các khu đô thị. Khiến cho thị trường bất động sản bị biến dạng.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố. Tập trung chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ, giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Bên cạnh đó, tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình. Làm rõ nguyên nhân gây biến động thị trường. Đồng thời, thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan theo thẩm quyền.

Ngoài ra, UBND các tỉnh, thành phố cần có biện pháp ngăn chặn và xử lý nghiêm. Đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản có hành vi sang nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất. Phân lô bán nền trái quy định pháp luật. Cần xử lý ngay các tổ chức, cá nhân đưa thông tin quy hoạch dự án, thông tin về dự án chưa được cấp phép và báo giá bất động sản… sai sự thật để trục lợi.

Các tỉnh, thành phố thực hiện các nội dung nêu trên và gửi báo cáo kết quả triển khai thực hiện về Bộ Xây dựng trước ngày 15/8/2019.

Kẽ hở khiến mua bán nhà đất trái phép tràn lan.

Tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt giá ảo bất động sản tại một số địa phương thời gian gần đây. Hiện nay, nhiều thửa đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở. Đã được một số tổ chức tự ý phân lô tách thửa nhằm mục đích bán đất nền trái pháp luật.

Hiện trạng này kéo dài dẫn đến nhiều khách hàng và nhà đầu tư nhỏ bị lừa đảo. Bị thiệt hại về tài chính rất lớn. Việc làm này đã phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị tự nhiên của địa phương. Gây ngăn cản trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao.

Thủ phạm và hậu quả của việc tạo các cơn sốt ảo giá đất:

Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu. Môi giới và một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các đầu nậu này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu hụt thông tin của khách hàng cấu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở để phân lô bán nền.

Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan. Ngăn chặn các đợt sốt giá ảo cho bất động sản. Cần phải có quy định rõ ràng và nghiêm khắc hơn trường hợp “đặt cọc”. Để giao dịch hợp đồng mua bán bất động sản được đảm bảo (trong đó có đất nền).Có thể hình thành trong tương lai cần tuân thủ đúng quy định của bộ luật dân sự. Và tuân thủ quy định của luật kinh doanh bất động sản.

Việc gây sốt giá đất ảo và phân lô bán nền tràn lan. cũng có một phần trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc huy động vốn và kinh doanh bất động sản “không lương thiện”. Và đầu nậu phân lô bán đất nền trái pháp luật đã gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội

 

One thought on “Mua bán nhà đất bát nháo cơ quan chức năng vào cuộc

  1. Pingback: Tốc độ đô thị hóa đột biến kéo bất động sản Bình Phước lên cao – KIM CƯƠNG LAND

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Thiết kế web: 0968 26 76 76
Liên hệ
0912 892 223